부동산 매매 할때 부가가치세 알아봤습니다.

부동산 매매업은 부동산을 상품으로 판매하는 사업자라고 볼 수 있습니다. 

세가 가치세 법에선 재화를 공급하는 사업자에게 공급받는 자로부터 부가세를 징수해 답할 의무를 지우고 있습니다. 

부동산 매매 업자가 공급하는 부동산도 재화이기에 부가세가 과세되는 걸 피할 수 없게 됩니다. 

하지만 부동산 중에서 토지는 부가가치를 생산하는 요소에 해당한다고 보기 때문에 부가세를 면세하고 있습니다. 

 

그렇다면 부동산 중에서 건물이 부가세 과세 대상이 되는데 건물 중에서도 주택으로서 국민주택 규모의 주택에 대해선 서민의 주거 안정을 위해 부가세 면세로 하고 있습니다. 

그래서 부동산 중에서 상가나 국민주택규모를 초과하는 주택의 건물분이 부가가치세 과세대상에 해당되는 겁니다. 

▶ 부동산 매매업과 부가가치세입니다. 

부동산의 거래는 대부분 비사업자 간에 거래가 대부분이고 시세라고 하는 거래 가격도 부가가치세를 포함한 가격으로 열린 게 대부분이고 상식입니다. 

 

하지만 만약 부동산 매매업자가 국민주택규모 초과 주택을 비사업자 개인에게 매매하고 토지분 6억과 건물분 4억 4천만 원을 받았다고 가정해 보겠습니다. 

건물분 4억 4천 중 4천만 원은 부가가치세로 신고 납부해야 하며 부동산 매매업자에게 돌아오는 돈은 토지분 6억 원과 건물분 4억 원으로 모두 10억 원이 됩니다. 

 

반면에 부동산 매매업자가 아닌 개인이 국민주택규모 초과 주택을 매도하고 10억 원을 받으면 10억 원을 그대로 가질 수 있게 됩니다. 

똑같이 10억 원을 가지기 위해서 부동산 매매업자는 10억 4천만 원에 매도해야 하고 그렇지 않은 개인은 10억 원에 매도해도 된다면 매수자 입장에선 부동산 매매업자의 주택을 구입하려고 하지 않을 겁니다. 

 

결론은 부동산 매매업자는 시장 가격에 맞춰 10억 원에 양도할 수밖에 없으며 그중에서 부가가치세를 일부 납부하고 나면 돌아오는 금액이 줄어들게 됩니다. 

▶ 임대용 주택은 부가세 징수 납부 의무 없습니다. 

부동산 매매업자가 국민주택 규모 초과 주택을 구입하면서 부담한 부가가치세는 환급을 받을 수 있습니다. 

하지만 환급을 받기 위해선 주택 신출 판매업자나 다른 부동산 매매업자로부터 구입하면서 세금계산서를 받는 경우에 한하며 일반인 으로부터 구입한 경우에는 환급을 받을 수 없게 됩니다. 

 

현재 대부분은 일반인 으로부터 매입하는 걸 고려한다면 부동산 매매업자로서는 매입 부가가치세는 공제받지 못하면서 매출 부가가치세는 납부를 해야 하는 상황이어서 부가가치세의 부담이 작지 않다고 할 수 있습니다. 

 

하지만 부동산 매매업자라 해도 매매용 부동산이 아닌 주택 임대용으로 국민주택규모 초과 주택을 구입해 주택임대사업에 사용하다가 양도하는 경우엔 부가가치세를 징수해 납부할 필요가 없습니다. 

 

이유: 주택 임대업은 주택의 규모에 관계없이 모든 주택의 임대가 부가가치세 면세인 용역에 해당하고, 그 면세 용역에 사용하던 재화(주택)를 공급(매도)하는 경우엔 부가가치세가 과세되지 않기 때문입니다. 

 

그렇다면 부동산 매매업자가 매입하여 임대하고 있는 주택이 매매용 주택을 매매하기 전까지 일시적으로 임대하고 있던 것인지 아니면 임대 사업용으로 임대하고 있던 것인지 구분하기 모호할 수 있습니다. 

 

 하여 임대사업용 주택임을 명확하게 알 수 있게 민간임대주택 특별법에 따라 지방자치단체에 매입 임대주택으로 등록하고 세무서 사업자등록도 주택임대사업자(면세사업자)로 등록하여 의무임대기간 이후 양도한다면 분쟁은 없을 겁니다.

▶ 과세되는 경우 세금계산서 발행해야 합니다. 

끝으로 부동산 매매업자가 국민주택규모 초과 주택을 매도하면서 비사업자인 개인에게 매도할 때 건물분 세금계산서를 꼭 발행해야 하는가 하는 문제가 있습니다. 

 

부가가치세가 과세되는 경우엔 매수자가 사업자 이거나 비사업자이든 세금계산서를 발행해야만 하며 매수자가 비사업자이면 주민번호를 기재해서 발행할 수 있습니다. 

 

혹 세금계산서를 발행하지 않았을 경우엔 미발행 가산세로 건물분 가액의 2%의 가산세를 내야 하며 매수자가 사업자라면 매입세액공제를 받을 수 없게 되므로 주의하셔야 합니다.