명도소송 강제집행 빠르게 문제를 해결하는 방법

코로나, 러시아 전쟁 등으로 경제 상황은 계속해서 좋지 않게 되었으며, 이로 인해, 부동산이나 주식 등에 눈을 돌리는 분들이 많아졌다고 합니다. 또한 경매에 도전하는 분들도 증가 했다고 합니다. 
경매로 낙찰받은 물건에 누군가 유치권을 행사하는 경우, 대화가 통하지 않는다면 명도소송 강제집행을 행사해야 할 수도 있습니다. 

 

상식적으로 절대 이럴순 없어하는 일들이 우리 삶에서 너무나 많이 발생되는 게  사실입니다. 

하여 아래 내용이 조금이나마 도움이 되었으면 합니다. 

 

순서 

1. 명도소송 뜻 및 변수

2. 명도소송 가능한 경우 및 강제집행 

3. 명도소송 강제 집행 사례

 

명도소송

 

1. 명도소송 뜻 및 변수

명도소송 뜻

소송 기간이 6개월 에서 `년 이상 소요가 되며, 매수인이 해당 부동산에 대한 금액을 완납하고 

소유권이 이전됐음에도 부동산을 실질적으로 점유하고 잉ㅆ는 점유자가 소유자에게 인도를 거부하는 경우 제기합니다. 

 

소유권을 어떻게 취득했는지에 대한 제한은 없으며, 경매로 해다아 부동산을 낙찰받았는데 점유자가 명도를 해주지 않는 경우에도 제기가 가능합니다.

대금을 지금하고 6개월이 경과한 후에도 부동산의 인도 명령을 거절할 때 소송을 진행하실 수 있습니다. 

 

 

명도소송을 제기할 때 예상치 못한 변수

지금 현재 불법 점유자를 상대로 해 명도소송 강제집행을 진행해 승소 판결을 받았으며

부동산의 실질적인 인도를 위해 강제집행을 하려고 하나, 

기존 점유자가 아닌 제삼자가 실질적인 점유를 하고 있는 경우도 존재합니다. 

 

승소 판결이 있었으니 아무 문제가 없다고 생각할 수 있으나 

강제집행의 경우 강제집행 가능한 소송의 상대가 아닌 자에게 행사할 권리가 없는 게 문제입니다.

 

이런 문제를 예방하기 위해선, 명도소송 강제집행 제기 전, 점유 이전금지 가처분 신청을 진행하는 게 좋습니다. 

해당 점유 이전 가처분 신청은 임차인이 다른 이에게 점유하는 권한을 이전하는 금지 해 달라고 하는 것입니다. 

 

 

 

2. 명도소송 가능한 경우 및 강제집행 

명도소송  가능한 경우

1) 임대차 기간이 종료되었는데도, 내부를 비워주지 않고 불법 점유하고 있는 경우 

• 여기에서 점유란 물건을 사실상 지배하고 있는 상태를 말합니다. 

2) 임차인이 일정 기간 동안 임대료를 지불하지 않고 밀린 경우

• 상가는 3개월 이상, 주택은 2개월 이상이어야 합니다. 

3) 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 이에게 부동산을 임대한 경우 

4) 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 낙찰자의 명도 요구를 했으나 점유자가 명도 하지 않은 경우

 

이외에도 임차인이 파산했거나, 부동산을 훼손해 계약을 위반한 경우

임대인은 임차인에게 계약 해지와 부동산 인도를 요구하고 부동산 명도 소송을 동시에 진행하실 수 있습니다. 

 

 

명도소송 강제집행

소송을 진행하여 법원으로부터 승소 판결을 받았다면

강제집행으로 불법 점유자를 내보내, 부동산을 인도받을 수 있게 됩니다. 

 

매수인은 부동산 명도소송을 통해, 본인의 권리를 주장할 수 있으며, 

판결 후 명도 절차를 통해 매수인의 실질적으로 점유할 수 있습니다. 

 

불법으로 점유하고 있는 점유자에 대해서 매수인 및 해당 부동산을 상속받은 매수인의 상속인 등이 문제 삼을 수 있으며

법적 대응에 기간이 정해져 있지는 않습니다. 

 

 

 

3. 명도소송 강제 집행 사례

사례)

a는 카페를 차리기 위해 상가를 알아보고, 집 근처에서 마음에 드는 곳을 찾았습니다. 

이후 임대인 s 씨와 임대차 계약을 체결하게 됩니다. 

 

하지만 a는 카페에서 알바만 한 경험이 있고, 운영은 처음이기에 많은 난관이 있었습니다. 

이와 더불어 매출도 예상했던 것보다 너무나 적어, 아르바이트생의 인건비를 제외하면 적자 상태가 되었습니다. 

 

이러한 상황에 지속되면서 월세를 4개월 밀리게 됩니다. 

월세 미납으로 임대인 s는 연락을 여러 차례 했으며, 찾아가 밀린 월세를 요구했으나 

a는 돈을 구하겠다고 말만 하고 월세를 납입하지는 못하게 됩니다. 

 

a는 결국 카페운영을 포기하게 되고, 임대인 s는 임대차 계약 해지에 대한 내용증명을 a에게 보내게 됩니다.

a는 카페에서 사용하던 커피머신, 냉장고, 컵, 집기류를 그대로 두었으며

s는 이에 대해 명도소송을 제기하였고 승소 판결이 내려집니다. 

 

그러나 임대인 s는 강제집행을 못하게 됩니다. 

이유는 사업자 등록 명의가 임차인 a가 아닌 a의 언니 명의로 되어 있어서였습니다. 

 

보통 이런 경우 소송으로 가질 않고 싶다고 해도 그럴 수밖에 없을 겁니다. 

본인이 법에 대해서 잘 알고 있다면 좋겠지만, 그렇지 않은 경우가 대부분 이기게 법률자문을 받거나 변호사를 선임하게 됩니다. 이렇게 된 경우 빠르게 해결이 될 수 있기는 하나 오랜 시간과 비용이 발생될 수 있는 게 사실입니다. 

그렇기 때문에 최대한 대화로 풀어보는 게 좋지 않나 싶습니다. 

 

오늘은 이렇게 명도소송 강제집행 빠르게 문제를 해결하는 방법에 대해서 알아봤습니다.
사실 가장 빠르게 해결하는 방법은 대화로 풀어가는 건 맞지만, 상황이나 전혀 상식적이지 않은 사람들이 존재하기에 골치 아픈 문제가 발생되기도 합니다.