분양권 양도소득세 및 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 알아봤습니다.

2021년부터 소득세 세율구간이 6~45%로 인상되었습니다. 

이는 기존 최고 세율 10억 미만 42%에서 한 단계 추가되어 세고 세율 10억 원 초과 45%의 구간이 추가된 겁니다. 

 

올해 이슈가 된 분양권을 주택 수에 포함하는 정책도 시행되었습니다. 

이로 인한 청약시장의 인기가 조금은 시들지 않을까 하는 생각을 하신 분도 많지만 큰 영향은 없는 것 같습니다. 

 

이유로는 집값 상승세는 유지되고 있지만, 분양가는 일정 수준 이상 올리지 못하게 하는 규제 정책에 따른

분양가와 인근 지역 집 값의 격차가 벌어지는 현상에서 비롯된 겁니다. 

많게는 10억 원 이상의 차이를 보이는 곳도 있습니다. 

 

정부 입장에서는 분양가 상한 규제를 풀어 서민들의 내 집 마련을 어렵게 할 수는 없는 상황입니다. 

이렇게 확실한 차익이 보장된 분양권 투자라도 올해부터는 무턱대고 하시면 낭패를 볼 수 있습니다. 

즉 분양권 양도소득세 관련 정책에 변화 때문이며 오늘은 분양권 양도소득세 알아보겠습니다. 

▣ 양도소득세율 인상 

지난 6월 1일 이후 양도분부터 적용되고 있습니다. 

	기존		변경
	주택/ 입주권	분양권	주택/ 입주권	분양권
보유기간 1년 미만	40%	조정대상지역 50% 기타지역 기본세율 1년 미만: 50% 2년 미만: 40% 2년 이상: 기본세율	70%	70%
2년 미만	기본세율		60%	60%
2년 이상	기본세율		기본세율	60%

분양권의 경우 작년부터 시작된 전매제한과, 올해 강화된 세법까지 적용하며, 다주택자 분들의 접근을 

원천적으로 차단하는 대책을 내놓고 있습니다. 

 

이사를 위해서 1주택자가 올해 신규 분양권을 취득한 경우 그 즉시 2 주택자로 분류됩니다. 

이런 상황에서 종전 주택을 비과세 하기 위해선 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 자세히 알아두셔야 합니다. 

 

분양권 양도소득세를 알아보기 전에 비과세의 가장 기본인 1가구 1 주택의 양도소득세부터 알아보겠습니다. 

- 1세대가 주택을 취득해 2년 이상 보유하고 매매 시 9억 원 까지 세금을 면제해 주는 혜택입니다. 

- 2017년 8.2 대책에 따라, 대책 이후 조정대상 지역에서 주택을 매입하면 2년 거주 요건을 만족해야 비과세 됩니다. 

- 1세대 1주택 까지는 2년 이상 보유 또는 거주(조정지역) 조건만 갖추면 비과세 혜택이 적용됩니다. 

- 이사, 결혼, 노부모 부양, 상속 등 불가피한 상황으로 일시적 2 주택이 되어도 일정 기한 내 주택을 매매하면

비과세 혜택이 적용될 수 있습니다. 

▣ 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

이사가 목적인 일시적 1가구 2주택이 된 경우 

첫 주택을 구입하고 1년이 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 합니다. 

신규주택을 취득한 시점부터 3년 이내 종전 주택을 처분해야 합니다. 

* 이때 종전 주택은 비과세 요건을 충족하고 있어야 하는데 바로 2년 이상 보유 및 거주 요건 입니다. 

 

정리하자면, 1주택을 2년 이상 보유 혹은 거주하게 되면 비과세 대상입니다. 

이사를 위한 일시적 1가구 2 주택이 된 경우도 2채를 보유한 기간, 즉 중복 부유 기간 3년 안에만 

종전 주택을 매매하시면 비과세 조건에 부합됩니다. 

 

일시적 주택의 중복보유 기간은 3년이지만 그동안 정부에서 내놓은 대책마다, 이 기간을 축소했습니다. 

그렇기 때문에 언제 주택을 취득했는지에 따른 보유 기간이 달라집니다. 

 

* 모든 주택이 조정대상지역에 속한 경우 적용하는 사안이며, 1채라도 비조정 지역에 있으면 기존과 

같은 3년의 보유기간이 적용됩니다. 

 

대책에 따른 일시적 1가구 2 주택의 보유기간 변화를 살펴보겠습니다. 

우선 2018.9-13 대책에서 2년으로 단축되었습니다. 

2019. 12-16 대책에서는 1년으로 단축되었으며, 추가로 1년 내 신규 주택으로 입주까지 완료해야 비과세

대상에 포함되며 현재까지는 이어지고 있습니다. 

 

▣ 분양권 양도소득세 세율 개정 안 살펴보기

작년까지 취득한 분양권은 주택으로 보지 않았습니다. 

그렇기 때문에 분양권이 주택으로 되는 취득 시점(등기 혹은 잔금일 중 빠른 날)부터 3년 이내 종전 주택을

매매하면 비과세 대상에 포함되었지만, 2021년 취득한 분양권부터는 즉시 주택수에 포함되었습니다. 

 

* 특히 조정대상지역 다주택자 양도세 중과를 위한 주택수를 따질 때도 분양권을 포함해, 사실상 주택처럼

된 겁니다. 

 

1 주택자가 2021년 이후에 분양권을 취득해 일시적 1가구 2 주택이 된 경우, 비과세를 위해선 분양권 취득 

시점부터 3년 이내에 종전 주택을 매매하면 비과세 혜택이 주어집니다. 

이러한 경우 조정지역이 아닌지에 따른 두 번째 주택의 취득 시점에 따라, 1년에서 3년까지의 중복 부유 기간을 

달리하던 방식은 적용되지 않습니다. 

 

- 분양권 취득 후 종전주택 양도 시 비과세 적용 조건

1. 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 뒤에 분양권을 취득할 것

2. 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 양도할 것

3. 양도일 현재 종전 주택이 비과세 요건을 충족할 것

※ 1세대 2 주택 특례: 신규주택과 종전 주택이 조정대상지역에 소재하는지 여부에 따라 1년(조정지역 내 일시적 2 주택)

또는 3년(주택이 한 채라도 비 조정일 경우)의 중복 보유기간이 다르게 적용되지만, 분양권은 무조건 3년의 

중복보유기간이 적용됩니다. 

 

- 양도소득세 중과세율 인상

2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 

 

규제지역	예전	6월 1일부터 변경
조정지역대상지역 2주택	기본세율+10%	기본세율+20%
조정지역대상지역 3주택 이상	기본세율+20%	기본세율+30%

- 분양권 취득일로부터 3년이 경과한 후 종전주택 양도 시 비과세 요건

1. 신규주택 완성 후 2년 이내 해당 주택으로 세대전원이 이사해 1년 이상 계속해 거주

2. 신규주택이 완성되기 전 혹은 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도

3. 양도일 현재 종전 주택이 비과세 요건을 충족

 

* 신규주택의 완공 후 2년 이내 세대전원이 신규주택으로 이사해 1년 이상 계속해 거주해야 하며

주택 완공 후 2년 이내 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 처분하시면 됩니다. 

 

- 단기 세율 인상

2년 미만 보유 주택(조합원 입주권, 분양권 포함)에 대한 양도소득세율이 인상되었습니다. 

6월 1일부터 시행되었습니다. 

단기 1년 미만: 40%▶ 70%

1~2년: 기본세율▶ 60%

 

6월 1일부터 분양권에 대해서 지역과 상관없이 1년 미만 70%, 1년 이상은 60%의 세율이 적용되었으며

분양권뿐만 아니라 주택에도 적용되고 있습니다.