주택임대차 보호법 개정안 묵시적 갱신 최우선변제금액 입니다.

주택 가격의 폭등을 막기 위해서 정부는 여러 가지 정책들을 끊임없이 내놓고 있습니다. 

이러한 정책들을 알고 계셔야만 손해보는 일을 막을 수 있습니다. 

하여 오늘은 주택임대차 보호법 개정안, 묵시적 갱신 최우선변제금액 알아보겠습니다.

정보가 힘이고 정보를 알고 있어야 손해를 보는일이 없습니다. 

 

지난해인 2020.7월 31일 부터 주택임대차 보호법 개정안이 시행되었습니다. 

오늘은 이 주택임대차 보호법 개정안 을 들여다보겠습니다. 

 

주택임대차 보호법

전월세 신고제, 계약 갱신 청구권제 등을 핵심으로 하고 있으며 크게는 주택임대차 보호법 및 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 포함되어 있습니다. 

 

※ 만약 집주인이 실제로 거주를 하지 않고 비워두게 되는 경우 세입자는 손해 배상 청구를 하지 못합니다. 

주택임대차 보호법 시행 전부터 여러 차례 계약을 연장을 해왔음에도 주택임대차 보호법을 시행한 이후에도 한 차례

연장 할수 있는 기간이 주어지게 하는 법이기도 합니다. 

 

집주인이 계약을 먼저 하고자 했으며, 주택임대차 보호법 개정안이 시행되기 전에 다른 사람과 다시 계약을 하게 되는

경우엔 기존 세입자는 연장을 신청 조차 할 수 없게 되었습니다. 

 

기존에 입주해 있는 임차인과 전세 재계약을 하게 되는 경우 전세금에서 5% 이내로만 올릴 수 있게 되었습니다. 

이는 상가 임대차 보호법 과도 동일하게 적용됩니다. 

그러나 만약 새로운 임차인과 새로 계약을 할 때는 이 부분은 적용받지 못하게 됩니다. 

또한 월세 같은 경우에는 기존 세입자 에겐 5% 이내에서 올릴수 있게 됩니다. 

 

주택임대차 보호법 개정안이 시행됨에 따라 수많은 이야기 들이 나오고 있기도 하고 임대인과 임차인 분들이 

어떻게 해야 하는지 계획을 세우고 있는 실정입니다. 

 

- 만약 혹시라도 집주인이 실거주를 목으로 계약 해지를 통보했으나 집을 비워두게 되면 기존 세입자에게 손해

배상을 해야 하는 의무가 있는지에 대해 궁금하실 겁니다. 

기준에 입주해 살고 있던 세입자가 갱신을 요구했었는데 그때 다른 임차인과 계약을 맺은 경우만 가능합니다.

 

주택임대차 보호법 개정안이 조금은 어렵고 아직은 시행 초기단계 이기에 많은 분들이 어려워하기도 합니다. 

임대차 보로를 위해 시행을 하는 부분이기에 조금만 잘 알면 숙지가 어렵진 않을 겁니다. 

 

◈ 소액 임차보증금 최우선변제금

2018.9.18일 이후에 임대차 계약한 모든 계약에 적용되지는 않습니다. 

실제로 2018.9.18일 이후 임대차 계약을 해도 최초 담보물권 취득일을 기준으로 최우선변제금액의 범위가 달라집니다.

 

예) 등기부등본상 최초 담보 설정된 근저당권이 2008.8.21~2010.7.26일 이전에 설정되어 있는 지역은 기타 지역으로 

가정하면 소액 임차보증금 4천만 원에 최우선 변제금액은 1400만 원입니다. 

즉 근저당권이 설정된 시점을 기준으로 소액보증금 최우선변제금이 달라집니다. 

 

소액 임차 보증금의 범위를 단 1원이라도 초과하면 소액 임차보증금으로 적용이 되지 않습니다. 

즉 최우선변제금을 우선적으로 받을 수 없게 됩니다. 

◈ 주택임대차 보호법 묵시적 갱신

원래는 묵시적 갱신도 갱신 요구권 행사로 볼 수 있기도 했으나 개정안을 보면 명확하게 의사 표시를 해야 한다고 

변경되었습니다. 

 

이는 혼란을 가중시키기도 하지만 원래는 전세 계약이 2년을 기본으로 했지만 현재는 갱신 요구권이 생겼기 때문에

2년을 더해 최대 4년까지 살 수 있게, 임차인이 연장 요구를 할 수 있게 변경된 겁니다. 

* 월세를 올리거나 전세 보증금을 올리는 것도 임차인에게 유리하게 적용되기도 하는데 전셋값이 너무 크게 오르지 

않게 최대 5% 이내에서 제한을 한 겁니다. 

 

주택임대차 보호법 개정안을 보면 임차인은 6개월 또는 계약 만료 2개월 전에 계약 갱신권 청구를 하게 되면 

집주인 같은 경우 어쩔 수 없는 상황이 있지 않은 이상 이를 무조건 받아들일 수밖에 없습니다. 

만약 이를 받아들이지 않으면 불법이기에 누구나 알 수 있듯이 임차인에게 유리하게 변경되었다 볼 수 있습니다. 

 

그러나 만약 집주인이 이제 본인이 실 거주를 하게 될 거라 연장을 하지 못한다고 구두로 이야기한 경우 재계약을

할 수 없게 되어 있습니다. 

이렇게 임차인에게 공지를 했음에도 불구하고 새로운 세입자와 계약을 하게 되었을 때는 기존 임차인에게 반드시 

손해 배상을 하게 되었습니다. 

 

집주인의 경우 전세금을 올려도 5% 이내로 해야 하지만 새로운 세입자를 받을 때 훨씬 더 많은 전세금을 받을 수 있기

때문에 이런저런 좋지 않은 경우가 생길 수도 있습니다. 

 

그렇기 때문에 계약을 해지할 때는 이러한 부분을 잘 살펴보신 뒤에 다른 사람들과 이미 계약을 한 건지 잘 알아보신

뒤에 이후 그 부분을 알게 되었다면 임차인은 집주인을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 

그러나 그 집 직계가족이 입주하는 경우에는 손해배상 청구를 할수 없습니다. 

 

주택임대차 보호법 개정안이 발표되면서 약간의 혼란이 있던 것도 사실입니다. 

임차인들을 최대한 보호하기 위해 정부에서 내놓은 법률이니 만큼 잘 활용을 하는 게 좋습니다. 

즉 전월세 비용 인상 요구를 하는 경우 한도 범위를 넘지 않았는지 확인해보셔야 합니다.