주택담보대출 금리 LTV, DTI, DSR 알아보기

2020년 2월 20일 발표했던 부동산 정책에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다. 

부동산 매수나 투자목적으로 주택 또나 오피스텔을 담보로 대출받기를 원하시는 분들은 꼭 알아두셔야 할 단어가 있으니 용어부터 알아보도록 하겠습니다. 

주택담보대출 관련 용어 알아보겠습니다. 

주택담보대출은 제1 금융, 제2 금융권을 포함해 주택공사 대출 등 여러 가지 상품이 있습니다. 

이러한 상품들은 요구하는 신용등급이 달라 대출을 받기 위해선 반듯이 확인을 해보셔야 합니다. 

전년대비 2020년 신용등급 기준이 조금 달려졌는데 이를 살펴보면 기존 1등급~10등급 제로 운영되어 왔는데 올해부터는 보다 상세한 구분을 위해 점수제를 도입했고 0점~1,000점까지로 해서 결정됩니다. 

이렇게 바뀌면서 어떤 분들은 혜택을 보실 수 있고 또 어떤 분들은 불리해졌을 수도 있을 겁니다. 

 

주택담보를 알아볼 때 가장 중요하게 보게 되는 게 대출 가능 한도 또는 매달 나가야 하는 이자일 겁니다. 

본인 신용도에 따라 대출한도가 결정되기도 하고 이자율도 달라지기 때문에 평소에 신용도를 쌓아 두는 게 좋습니다. 

그럼 대출상품을 받을 때 지대한 영향을 주는 LTV, DTI, DSR, 이 세 가지 용어에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

금융기관 또는 은행권에서 대출을 해주는 이유가 바로 이자를 받아 이익을 취하기 위함입니다. 

 

대출해준 금액에 맞춰 매월 원금과 이자를 회수해야 대출을 해준 금융사, 은행권에서 수익창출이 가능합니다. 

대출을 원하는 사람이 원금과 이자를 연체 없이 갚을 능력이 되는지 신용등급 외 여러 가지 기준을 적용해 평가합니다. 

이는 무분별한 부동산 가격의 상승을 막기 위한 정부차원의 부동산 규제이고 쉴세 없이 정책이 바뀌기도 합니다. 

이러한 이유로 가면 갈수록 조건이 까다로워지고 있으며 이는 부동산 정책이 발표될 때마다 변경되는 조건들이 많기 때문에 신용관리와 자산관리를 더욱 신경 써야 합니다. 

☞ LTV(Loan To Value Ratoo 주택담보인정비율)부터 알아보겠습니다. 

-이는 주택담보가치에 따른 대출 가능 한도를 이야기하는 겁니다. 

담보인 부동산에 매겨진 가치에 따라 적정 대출 비율을 정해 대출금액 한도를 정하는 기준입니다. 

LTV 비율이 낮으면 대출 한도액이 낮고 높으면 대출 한도액이 높게 됩니다. 

-2020년 2월 20일 부동산 정책엔 3월 2일부터 조정대상지역 내 주택담보대출 LTV 규제를 강화하여 기존 주택 가격 금액 구간 없이 LTV 60%를 적용한 상태에서 시간 9억 원 기준, 9억 원 이하는 LTV50%, 9억 원 초과분은 LTV 30% 적용합니다.

쉽게 풀어서 다시 한번 설명하자면 만약 대출받고자 하는 아파트의 시세가 5억 원이라면 LTV 60%로 적용해 3억 원 이 가능합니다. 계산법을 보면 아파트 시세 5억 원 * 0.6=3억 원이 됩니다. 

LTV 40% 로 적용하면 2억 원이 대출 가능 금액이 됩니다.

아파트 시세 5억 원 * 0.4=2억 원이 대출 가능한 금액이 됩니다.

 

-규제지역의 경우 점차 강화되고 있는 규제로 인해 LTV가 낮아지고 있음에 따라 주택담보대출 한도가 줄어들게 됩니다. 

무주택자의 대출이 가능하다고 해도 현금을 충분히 보유한 사람이 유리하지만 현금이 없는 상태에서 부동산 매수는 

예전에 비해 불리해질 수밖에 없게 되어가고 있습니다. 

이러한 LTV제도가 생긴 이유는 가격이 계속 변동하는 부동산 담보 잡아 대출 해는 금융기관들의 자금 여력이 부실 해지는 걸 막는 일종의 안전장치라고 보시면 됩니다. 

주택담보대출에 대해 이자와 원금 회수가 원활하지 않아 부실이 생길 경우엔 해당 금융기관이나 은행에선 차주 담보물을 경매로 처분해 대출금을 회수하는 시스템입니다.

주택 가치는 기본적으로 KB 부동산 시세에 따라 담보가치가 평가되며 그 KB시세에 LTV를 적용한 금액을 한도로 대출 상한액이 정해집니다. 

☞ DTI(Debt To Income 총부 채상 환율)을 두 번째로 알아보겠습니다. 

-이는 대출금액에 대한 상환능력을(대출받은 차주가 꾸준한 수입이 있는지) 평가하는 기준이 됩니다.

1년 동안 갚아야 할 원금 또는 이자가 급여와 같은 고정 수익의 일정 비율이 넘지 않은 선에서 대출해 주겠다고 하는 게 

DTI입니다. 

대출인의 경제적 능력을 객과적 수치로 판단해 매월 부담하는 금액이 가계 경제를 어렵게 하는 수준이 아니면 대출을 허락해 주는 것을 뜻합니다. 

말 그대로 연 총소득에서 1년간 상환해야 하는 부채 원금과 이자가 차지하는 비율이라고 생각하시면 됩니다. 

 

-때문에 1년간의 소득이 얼마인지 서류로 증빙할 수 있어야 하고 연간 총소득 금액 증빙자료 확인 기간은 과거 1년에서 2년으로 변경됐습니다. 

이러한 소득을 증빙할 수 있는 자료를 제출하지 못하는 경우 인정소득과 신고소득의 95%,90%로 차감되어 반영됩니다. 

연간 총소득이 1억 원인 경우 DTI 60%를 적용하면 6,000만 원 까지 대출 가능합니다.

계산으로 풀어보면 연간 총소득 1억 원 * 0.6=6,000만 원이 한도액이 됩니다. 

DTI 50%를 적용하면 5,000만 원 까지 대출받을 수 있게 됩니다.

이 또한 계산으로 풀어보면 연간 총소득 1억 원 * 0.5=5,000만 원이 한도액이 됩니다.

주택담보대출의 경우 상환기간에 따라 한도가 달라집니다. 

20년 분할상환이 10년 보다 연간 상환해야 하는 금액이 작아져 DTI가 낮아지고 한도액을 높일 수 있습니다. 

☞ DSR(Debt Service Ratio 총부채 원리금 상환비율)을 마자막으로 알아보겠습니다. 

-이는 총체적 상환능력 심사제입니다. 

1년간 갚아야 할 부채 원금과 이자의 합을 차주가 1년에 버는 소득으로 나눈 값을 뜻합니다. 

총부채에 해당사항으론 신용카드, 카드론, 마이너스통장, 학자금 대출, 자동차 할부금 등 대출을 받아서 사용하고 있는 모든 종류를 포함합니다. 

대출받은 금액이 많아 월 납부금액이 높아 생활이 불가능한 수준이 되지 않게 대출 가능 한도를 제한하게 됩니다. 

 

-만약 마이너스 통장을 사용 중이라면 아예 사용하고 있지 않은 상태라고 해도 마이너스 통장의 한도만큼 DSR을 산정할 때 부채로 계산됩니다. 

 

주택담보대출 시 LTV 및 DSR은 동시에 적용되며 구매하려는 부동산이 있는 지역에 따라 적용비율이 다릅니다. 

사실 저도 제 분야가 아니라 글을 쓰면서도 어렵기도 했지만 여러 번 검토해서 읽으니 이해가 되긴 합니다.